終わらない住宅ローン地獄。中国不動産バブル崩壊と「未完成マンション」の惨状

【図解】中国不動産バブルはなぜ崩壊した？未完成物件と中所得者層の没落を徹底解説

中国における不動産バブル崩壊と、未完成マンション（爛尾楼：ランウェイロウ）を巡る構造・購入者の現状についての調査結果は以下の通りです。

結論：都市部の中産階級（中所得者層）が主要な購入層でした。

「マイホーム信仰」と資産形成の唯一の手段
中国では、経済成長に伴い急速に拡大した都市の中産階級（IT企業社員、公務員、大企業社員、共働き世帯など）が主な買い手でした。中国では株式市場や金融商品への不信感が強かったため、実物資産である不動産が「最も安全で確実な資産形成手段」と信じられていました。
親・子・孫の資産を注ぎ込む構造
また、都市部で結婚する際の条件として「持ち家」が求められる社会風潮（結婚条件）があったため、本人たちの貯蓄だけでなく、両親や祖父母の老後資金まで集めた「6つのポケット（両家の父母・祖父母の資金）」を動員して、数百万元（数千万円）規模のローンを組んで購入するのが一般的でした。

中国の不動産市場では、マンションが完成する前に販売する「プレセール制度（期房 / 預售制）」が主流でした。販売額全体の8割以上がこの方式で行われていました。

完成前にローン全額が実行される異常な仕組み
日本の住宅ローンでは着工時・上棟時などに段階的に融資が行われるか、完成引き渡し時に一括で支払われるのが一般的ですが、中国では「契約時点で銀行からローン全額が解禁され、デベロッパー（開発会社）の口座に払い込まれる」仕組みになっていました。
購入者のリスク負担と資金の流用
購入者は「住んでもいない・建物すらできていない状態」から、毎月満額の住宅ローン返済がスタートします。本来なら開発会社が受け取った代金は専用の信託口座で管理され、工事進捗に応じて使われるべきでしたが、恒大集団（エバーグランデ）をはじめとする多くの開発会社は、その資金を他の新規土地取得や別プロジェクトへ流用（流用・拡大路線）していました。

2020年以降、中国政府による不動産融資規制（「三条紅線＝3つのレッドライン」）によって開発会社の資金繰りが一気に破綻し、各地で工事が途中でストップする「爛尾楼（ランウェイロウ＝未完成の腐った尾のようなビル）」が激増しました。

その結果、購入者たちが直面している現状は以下の通りです。

ローンを払い続けなければ銀行口座の凍結やブラックリスト登録（社会的信用度の失墜、高速鉄道や飛行機の利用制限）が課されるため、返済を止められない購入者が多数存在します。

しかし、現在の住まいの家賃と、完成しない新築のローンの「二重払い」に耐えかねた人々は、電気・水道・エレベーターも通っていない未完成のコンクリートむき出しの部屋に、自力で水タンクやソーラーパネルを持ち込んで暮らすという過酷な生活を強いられています。

2022年夏頃から、河南省や湖北省などを皮切りに、全国数百箇所の未完成物件の購入者たちが連帯し、「家を引き渡さないなら、ローンの返済を停止する」という「住宅ローンボイコット宣言」をネット上に相次いで公開しました。

しかし、政府当局は金融システムへの波及（逆連鎖破綻）を恐れ、SNS上の投稿を徹底的に検閲・削除。中心的な運動参加者を拘束したり、抗議デモを警察力で鎮圧する強権的な対応をとりました。

無理をしてローンを払い続けている人々にとっても、不動産価格自体がピーク時から3割〜5割以上暴落しているケースが相次いでいます。

結果として、「実体がない（住めない）物件に対して、実際の資産価値をはるかに上回る数千万円のローン残高だけが残る（ネガティブ・エクイティ状態）」という壊滅的な状況に陥っています。中産階級の消費意欲は完全に減退し、これが現在の中国全土における構造的デフレと内需不振の直接的な元凶となっています。

中国の中所得者層は、人生最大の買い物として信頼したプレセール制度によって、「完成しない住居のために、給料の大部分をローン返済として銀行に吸い上げられ続ける」という逃げ場のないジレンマに追い込まれています。

この未完成マンション問題と中産階級の資産喪失は、単なる不動産不況にとどまらず、個人の消費低迷、地方政府の財政悪化、そして若年層の雇用凍結へと連鎖する「デフレの悪循環」の核となっています。

こちらの動画では、全国で相次ぐマンションの工事中断と、それに伴い過酷な状況に追い込まれた購入者たちがローン返済拒否に立ち上がった当時の現地取材や詳細が解説されています。